Hvordan fungerer egenkapital?

Hvordan fungerer egenkapital: 90% lån vs 10% krav

Å forstå hvordan fungerer egenkapital er avgjørende når du planlegger boligkjøp for å sikre at du oppfyller bankens finansieringskrav og unngår overraskelser. Sett deg inn i de økonomiske grensene tidlig i prosessen for å sikre en trygg boligreise.

Hva er egenkapital og hvorfor er det obligatorisk?

Når du kjøper bolig kan du låne inntil 90 prosent av boligens verdi i banken. Du må stille med og betale de resterende ti prosentene selv og dette kalles egenkapital.^[2] Du må betale inn egenkapital for all bolig, uansett om det er andelsleilighet, selveier, fritidsbolig eller villa.

Kravet til egenkapital er fastsatt for å sikre både din egen og bankens økonomiske tryggid i et svingende boligmarked. Eiendomsmarkedet kan bevege seg opp og ned, og en egenkapitalbuffer på ti prosent beskytter deg mot å sitte igjen med restgjeld hvis boligverdien skulle falle like etter kjøpet.

Slik fungerer utregningen i praksis

La oss se på et konkret eksempel for å forstå regnestykket. Hvis du sikter deg inn på en bolig til 3.000.000 kroner, betyr egenkapitalkravet på boliglån på ti prosent at du må ha spart opp 300.000 kroner i rene midler. Resten, altså 2.700.000 kroner, kan du søke om å få finansiert gjennom et ordinært boliglån i banken.

Når jeg snakker med førstegangskjøpere, er dette ofte øyeblikket virkeligheten treffer. Det høres kanskje mye ut å grave frem flere hundre tusen kroner, men det er her langsiktig spare til egenkapital kommer inn i bildet.

Krav til egenkapital ved ulike boligtyper og situasjoner

Regelen om ti prosent egenkapital gjelder bredt, men det finnes viktige nyanser avhengig av hva slags eiendom du planlegger å kjøpe. For en vanlig primærbolig - altså den boligen du selv skal bo i - er terskelen satt til ti prosent.

Sekundærbolig og fritidsbolig

Hvis du derimot vurderer å kjøpe en sekundærbolig som en investering, strammes kravene seg til. I visse områder, som for eksempel i Oslo, kreves det betydelig mer i egenkapital for sekundærboliger for å dempe prisveksten. Det samme gjelder ofte for fritidsboliger og hytter, der bankene kan kreve en strengere vurdering av din totale belåningsgrad.

Dokumentasjon og penger i bakhånd

Husk også at egenkapitalen ikke bare dekker selve kjøpesummen. Du må i tillegg regne med omkostninger som dokumentavgift ved kjøp av selveierbolig, tinglysingsgebyr og etableringsgebyr til banken. Disse utgiftene må du som regel betale i tillegg til de ti prosentene, noe som betyr at du trenger en liten buffer på toppen.

Hva gjør du hvis du mangler egenkapital?

Å spare opp nok penger tar tid, og for many kan det føles som et uoppnåelig mål når boligprisene stikker i været. Heldigvis finnes det alternative veier videre dersom du ikke har nok egenkapital stående på konto alene.

En vanlig løsning er å få hjelp fra foreldre eller foresatte. Dette kan skje gjennom et foreldrenes medlåntakerskap, der en voksen står ansvarlig for lånet sammen med deg, eller ved at de stiller med realkausjon - altsåsikkerhet i egen bolig for den delen av lånet du mangler egenkapital til.

Fast sparing og alternative ordninger

Dersom kausjonist eller medlåntaker ikke er aktuelt, gjelder det å sette opp en strukturert spareplan. BSU-konto (Boligsparing for ungdom) er et ekstremt effektivt verktøy her, ettersom den gir skattefordreeler og markedets beste sparerente for de under 34 år.

Noen velger også å se på deleie- eller leie-til-eie-modeller som har blitt vanligere i større byer. Her kjøper du en del av boligen og leier resten, noe som reduserer kravene til hva er egenkapital bolig betraktelig i startfasen.

Ulike veier til boligkjøp med egenkapital

Egen oppspart kapital (Standard)

• Kan ta flere år å spare opp i et høyt prisnivå

• Full økonomisk uavhengighet og lavest mulig risiko for andre

• Minst 10 prosent av kjøpesummen pluss omkostninger

Kausjonist eller medlåntaker

• Involverer familiens økonomi og gir medansvar

• Du kan komme inn på boligmarkedet mye raskere

• Foreldre eller andre stiller sikkerhet i egen fast eiendom

Leie-til-eie eller deleie

• Begrenset utvalg av boliger og strengere avtalevilkår

• Muliggjør boligkjøp med mindre oppsparte midler

• Lavere krav til egenkapital ved oppstart (ofte 3 til 5 prosent)

Hvistendals kamp for å spare til egenkapital i Oslo

Martine, en 26 år gammel regnskapsfører i Oslo, drømte om å kjøpe sin første leilighet. Hun innså raskt at ti prosent egenkapital på en toromsleilighet til 3,5 millioner betydde at hun måtte ha 350.000 kroner på bok.

Hun kuttet ut alle unødvendige utgifter, satt opp et fast trekk på 6.000 kroner i måneden til BSU og kuttet hardt ned på restaurantbesøk og ferier.

Etter to og et halvt år med stram økonomi og en uventet bonus på jobb, nådde hun endelig målet sitt og fikk finansieringsbevis fra banken.

Kjøpet gikk i boks, og hun lærte at strukturert sparing slår alt annet, selv om det krevde store forsakelser underveis i hverdagen.