Hvor mye egenkapital må man ha for å kjøpe hytte?

Hvor mye egenkapital må man ha for å kjøpe hytte

Planlegger du å anskaffe en fritidsbolig, kreves det solid egenfinansiering og godkjent økonomi i henhold til gjeldende utlånsregler. Forstå kravene og unngå økonomiske overraskelser før du legger inn et bud i hyttemarkedet som handler om hvor mye egenkapital må man ha for å kjøpe hytte.

Hovedregelen for egenkapitalkrav ved kjøp av hytte

For å kjøpe hytte må du som hovedregel stille med 25 prosent egenkapital av kjøpesummen, noe som betyr at du kan låne inntil 75 prosent med pant i fritidsboligen^[1] (2). Finansiering av hytte og fritidseiendom vurderes annerledes enn vanlige helårsboliger, hvor hyttelån egenkapital krav normalt er lavere (2, 1.1.12). Det er opp til bankene å vurdere risikoen, men de aller fleste finansinstitusjoner praktiserer denne grensen strengt for å sikre seg mot svingninger i hyttemarkedet (2).

Jeg husker godt min egen opplevelse da jeg skulle kjøpe min første oppussingshytte på fjellet. Jeg antok naivt at reglene var identiske med boliglånet mitt og at 10-15 prosent holdt (2, 1.1.12). Ansiktet til lånerådgiveren sa vel egentlig alt. Overraskelsen var stor da beskjeden kom om at jeg manglet over hundre tusen kroner for å nå det særskilte kravet på 25 prosent (2). Den feilen kostet meg drømmehytta i den budrunden. For å unngå samme smell, må du planlegge ut fra at hyttekjøp krever en betydelig større kontantandel.

Hvordan utlånsforskriften og bankens stresstest påvirker hyttelånet

Selv om du har spart opp nok kontanter, må økonomien din godkjennes etter utlånsforskriften som sier at samlet gjeld ikke kan overstige 5 ganger samlet brutto årsinntekt (2). Dette taket inkluderer absolutt alle låneforpliktelser du har fra før, som boliglån, studielån, billån og kredittkortrammer. I tillegg krever forskriften at bankene gjennomfører en stresstest av økonomien din for å se om du tåler en tenkt renteøkning på 3 prosentpoeng på den samlede gjelden^[3] (2, 1.1.7).

Denne stresstesten blir ofte det reelle nåløyet for hyttekjøpere. Mange opplever at de har mer enn nok oppsparte midler, men får avslag fordi inntekten ikke strekker til når banken legger til den ekstra rentesmellen på toppen av det eksisterende boliglånet (2, 1.1.9). Hvis du allerede har fire millioner i lån på helårsboligen, skal det svært god inntekt til for å se hvor mye kan man låne til hytte i tillegg. Banken må være trygg på at du har nok igjen til livsopphold etter at alle tenkte renteutgifter er betalt.

Finansiere hytte med sikkerhet i eksisterende bolig

Hvis du har betalt ned mye på det vanlige boliglånet ditt, eller helårsboligen har steget i verdi, kan du finansiere hytte med sikkerhet i bolig til å finansiere hele eller deler av egenkapitalen til hytta (2). Ved å ta opp et tilleggslån med pant i din faste bolig, kan du i praksis kjøpe fritidsbolig uten å røre sparekontoen overhode (2). Dette forutsetter imidlertid at den totale belåningsgraden på helårsboligen din holdes innenfor forsvarlige rammer.

Det høres kanskje ut som en enkel snarvei - men det er en hake her. Å spise av bufferen i egen bolig betyr at du flytter risikoen over på det taket du har over hodet til daglig. Mange guides fremstiller dette som en ren formalitet som ordnes på en ettermiddag. Sannheten - og dette har jeg erfart hos flere bekjente som har prøvd - er at bankene vurderer slike søknader med stor forsiktighet. Du må uansett passere inntektskravene og tåle stresstesten for den totale gjeldsøkningen (2, 1.1.9).

De skjulte kjøpsomkostningene du må dekke selv

Nhen du kalkulerer hvor mye penger du trenger, må du huske at offentlige omkostninger må dekkes i tillegg til selve egenkapitalkrav hytte på 25 prosent (2, 1.2.8). For en brukt selveierhytte må du betale en dokumentavgift til staten på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi (2, 1.2.1). I tillegg kommer statlige tinglysingsgebyrer for skjøte og pantedokument, som utgjør 545 kroner per dokument (2, 1.2.5, 2).

Disse kronene må du som regel bla opp i rene kontanter på overtagelsesdatoen, da bankene sjelden tillater at omkostningene bakes inn i selve hyttelånet. For en hytte til tre millioner kroner utgjør dokumentavgiften alene 75.000 kroner. Glemmer du å ta høyde for dette i budsjettet, risikerer du at banken sperrer utbetalingen av lånet i siste liten på grunn av manglende likviditet.

Oversikt over kapitalbehov ved ulike hyttepriser

Hytte til 2.000.000 kroner

• 1090 kroner for skjøte og pantedokument

• 500.000 kroner må stilles som egenkapital

• 551.090 kroner kreves totalt

• 50000 kroner til statskassen

Hytte til 3.000.000 kroner

• 1090 kroner for skjøte og pantedokument

• 750.000 kroner må stilles som egenkapital

• 826.090 kroner kreves totalt

• 75000 kroner til statskassen

Hytte til 4.000.000 kroner

• 1090 kroner for skjøte og pantedokument

• 1.000.000 kroner må stilles som egenkapital

• 1.101.090 kroner kreves totalt

• 100000 kroner til statskassen

Hanna og Thomas sin tøffe vei til fjelldrømmen

Hanna og Thomas, et par i 30-årene fra Oslo, fant en sjarmerende hytte i Trysil til 2,5 millioner kroner og trodde de var i mål ettersom de hadde spart opp 400.000 kroner i kontanter gjennom flere år.

Første forsøk hos banken endte med et kontant avslag da rådgiveren forklarte at de manglet over 200.000 kroner for å fylle kravet om tjuefem prosent egenkapital pluss dokumentavgift. Skuffelsen var enorm, og de innså at de hadde regnet helt feil.

I stedet for å gi opp, gikk de i dialog med foreldrene om å bruke ledig sikkerhet. De fikk til slutt en avtale der foreldrenes bolig ble stilt som tilleggssikkerhet for restbeløpet på egenkapitalen.

Etter tre uker med papirarbeid ble lånet godkjent, og de overtok hytta i Trysil etter å ha bevist at de tålte stresstesten på den samlede gjelden.