Kan man få boliglån selv om man har forbrukslån?

Boliglån med forbrukslån: Slik påvirker gjelden deg

Søkere med eksisterende forbrukslån opplever at bankene foretar strenge vurderinger av den samlede økonomien. Forstå hvordan samlet gjeld og egenkapitalkrav påvirker kan man få boliglån selv om man har forbrukslån, slik at du unngår avslag på boligsøknaden.

Kan man få boliglån selv om man har forbrukslån?

Svaret er ja, det er fullt mulig å kan man få boliglån selv om man har forbrukslån selv om du har et aktivt forbrukslån. Men måten banken vurderer søknaden din på endres betydelig, ettersom usikret gjeld direkte reduserer det maksimale beløpet du kan låre til bolig.

For å få forbrukslån og boliglån samtidig må inntekten din være høy nok til å bære begge deler, i tråd med nasjonale utlånsregler. Mange opplever at banken gir avslag eller krever at forbrukslånet innfris før boliglånet utbetales, noe som ofte skyldes strenge krav til gjeldsgrad og betjeningsevne. Svaret avhenger helt av dine unike tall.

Hvordan påvirker usikret gjeld bankens beregninger?

Når du søker om boliglån, sjekker banken automatisk gjeldsregisteret for å se nøyaktig hva du har av forbrukslån og ubrukte kredittrammer. Det er to hovedpilarer i regelverket som avgjør om du får låne, og her slår usikret gjeld hardt ut.

Kravet til samlet gjeldsgrad

Etter gjeldende regler kan en låntakers totale gjeld ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.^[1] Dette tallet er absolutt, og inkluderer absolutt all gjeld - boliglån, studielån, billån og forbrukslån. Hvis du tjener 600.000 kroner i året, kan du maksimalt ha 3.000.000 kroner i total gjeld. Dersom du allerede har et forbrukslån på 150.000 kroner, betyr det i praksis at ditt maksimale boliglån reduseres til 2.850.000 kroner.

Betjeningsevne og den pålagte stresstesten

Bankene må også gjøre en grundig stresstest av økonomien din. Du må kunne tåle en tenkt renteøkning på 3 prosentpoeng på din samlede gjeld, med et minimumskrav om å tåle en rente på 7 prosent.^[2] Siden forbrukslån har en vesentlig høyere rente enn boliglån, vil de månedlige terminbeløpene spise opp en uforholdsmessig stor del av det månedlige likviditetsbudsjettet ditt. Banken ser at du har mindre penger igjen til overs hver måned, noe som svekker din sjanse for å få godkjent et stort boliglån.

I min tid som økonomisk rådgiver har jeg sett dette skje utallige ganger - folk tror kredittkortet de aldri bruker er ufarlig. Men banken må regne hele den innvilgde rammen som faktisk gjeld. Det betyr at en ubrukt kredittgrense på 50.000 kroner trekkes direkte fra din maksimale låneevne. Etter flere timer med frustrte kunder lærte jeg raskt regelen: Avslutt ubenyttede kreditter med en gang før du i det hele tatt kontakter banken.

Hva er kravene til egenkapital og boliglån?

Det generelle kravet til egenkapital er minimum 10 prosent av boligens kjøpesum.^[3] Kjøper du en bolig til 3.000.000 kroner, må du altså stille med minst 300.000 kroner selv. Mange fristes til å ta opp et forbrukslån for å dekke denne egenkapitalen. Men det er en dårlig idé - bankene har et eksplisitt forbud mot å finansiere egenkapitalkravet med usikret gjeld. Oppdages det at egenkapitalen stammer fra et ferskt forbrukslån, blir det automatisk avslag på lånesøknaden.

Strategier for å forbedre sjansene dine

Det finnes heldigvis konkrete grep du kan ta dersom eksisterende forbruksgjeld stikker kjepper i hjulene for boligdrømmen: Refinansiering med sikkerhet: Dersom du eier noe fra før, eller har mulighet til å bake forbrukslånet inn i et eksisterende lån med lavere rente, vil det frigjøre mye månedlig likviditet.

Slette ubrukte kredittkort: Kontakt kortutstederne og lukk kontoene helt. Det tar vanligvis bare noen dager før endringen vises i gjeldsregisteret. Søke om unntak via fleksibilitetskvoten: Bankene har en kvote på 10 prosent av utlånsvolumet (8 prosent i Oslo) hvor de kan vike fra kravene til gjeldsgrad eller egenkapital dersom kunden har en ellers bunnsolid økonomi.

Slik påvirker ulike gjeldstyper boliglånssøknaden

Forbrukslån

• Hele det utestående beløpet trekkes direkte fra din maksimale ramme på fem ganger inntekt.
• Kort løpetid, maksimalt fem år, som krever høye månedlige avdrag.
• Svært høyt, noe som reduserer den månedlige betjeningsevnen drastisk i stresstesten.

Kredittkort (ubrukt)

• Hele den innvilgde kredittrammen regnes som gjeld, uavhengig av om saldoen er null.
• Fleksibel, men regnes som en kortsiktig belastning i bankens modeller.
• Ingen løpende rente før kortet brukes, men potensielt svært høy ved bruk.

Studielån

• Trekkes fra totalrammen på fem ganger inntekt, akkurat som usikret gjeld.
• Langsiktig nedbetaling, opptil tretti år, med lav månedlig belastning.
• Gunstig flytende eller fast rente, med gode betingelser for utsettelse.

Thomas sin erfaring med gjeldsregisteret: Fra avslag til godkjent lånebevis

Thomas, en 29 år gammel ingeniør i Bergen, søkte om sitt første boliglån med en årslønn på 650.000 kroner. Han hadde spart opp nok egenkapital, men fikk overraskende avslag i første bank.

Første forsøk strandet fordi han hadde to gamle kredittkort liggende i skuffen med en samlet ramme på 100.000 kroner, i tillegg til et restbeløp på et forbrukslån på 40.000 kroner etter et kjøkkenkjøp.

Banken regnet dette som 140.000 kroner i aktiv gjeld, noe som presset ham over den tillatte gjeldsgrensen i utlånsforskriften. Thomas innså at han måtte rydde opp, og valgte å bruke deler av sparepengene til å slette forbrukslånet og avslutte kredittkortene.

Tre dager etter at endringene var registrert, søkte han på nytt. Med null i usikret gjeld ble lånebeviset godkjent på 3.100.000 kroner, og han kunne kjøpe sin første leilighet to uker senere.