Hvor mange leiligheter kan man eie i sameie?

Hvor mange leiligheter kan man eie i sameie: Maksimalt to

Regler for eiendomsinvestering reiser ofte uklarheter rundt eierskap. Å vite nøyaktig hvor mange leiligheter kan man eie i sameie forhindrer juridiske feiltrinn. Manglende kunnskap om begrensninger fører til ulovlige kjøp og økonomisk risiko. Forstå regelverket grundig for å sikre trygge investeringer og unngå tvangssalg.

Hvor mange leiligheter kan man eie i sameie?

I et eierseksjonssameie kan du maksimalt erverve og eie to boligseksjoner. Spørsmålet om hvor mange leiligheter man kan eie i sameie reiser ofte en del uklarheter for folk som ønsker å investere i eiendom, men reglene er klare og begrenset av lovverket.

Hva sier eierseksjonsloven om to-seksjonsregelen?

Denne begrensningen følger direkte av eierseksjonsloven § 23, som i dagligtalen gjerne kalles to-seksjonsregelen. Formålet med denne bestemmelsen er å forhindre at én enkelt aktør eller investor får en for dominerende rolle eller for stor stemmevekt på sameiermøtene. Loven skal sikre et mer balansert bomiljø der flertallet av eierne har en personlig tilknyttet interesse i eiendommen de bor eller oppholder seg i.

Viktige unntak og situasjoner du må kjenne til

Selv om utgangspunktet er at du kun kan eie to boligseksjoner i samme sameie, finnes det enkelte unntak og særregler som regulerer hvordan eierskapet beregnes.

Selskaper og nærstående regnes som én eier

Du kan ikke omgå denne regelen ved å kjøpe flere leiligheter gjennom selskaper du kontrollerer, eller via ektefelle, samboer eller slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. I lovens forstand regnes disse som én og samme eier. Hvis du for eksempel eier to leiligheter og din ektefelle kjøper en tredje i samme sameie, vil dette være et brudd på regelen.

Unntak ved arv og ekspropriasjon

Hvis du arver en tredje bolig i det samme sameiet, rammes du ikke av forbudet. Dette skyldes at regelen i hovedsak gjelder aktivt erverv gjennom kjøp eller andre avtaler. Tilsvarende gjelder ved visse situasjoner knyttet til ekspropriasjon.

Særskilte regler for utbyggere og offentlige aktører

En utbygger som seksjonerer en ny boligblokk kan i utgangspunktet eie alle leilighetene i starten. Forbudet slår først inn når leilighetene skal selges videre til markedet. I tillegg har offentlige aktører som staten, kommunen og visse boligbyggelag som skal skaffe boliger til vanskeligstilte, egne dispensasjonsmuligheter.

Gjelder regelen på tvers av ulike sameier?

Begrensningen gjelder kun innenfor ett og samme sameie. Du står dermed helt fritt til å eie to leiligheter i sameie A, og samtidig eie flere leiligheter i helt andre sameier eller borettslag. Regelen er lokalisert per eierseksjonssameie.

Hva med næringsseksjoner?

Det er verdt å merke seg at begrensningen utelukkende gjelder for boligseksjoner. Det er i utgangspunktet ingen lovbestemt grense for hvor mange næringsseksjoner - som for eksempel butikklokaler eller kontorer - én person eller ett firma kan eie i et sameie.

Oversikt over eierbegrensninger etter type eiendom

Boligseksjoner i sameie

1. To seksjoner per eier (inkludert nærstående og selskaper)
2. Arv, utbyggere i startfasen og offentlige aktører
3. Eierseksjonsloven § 23

Næringsseksjoner

1. Ingen lovbestemt øvre grense
2. Gjelder generelt for alle kommersielle aktører
3. Eierseksjonsloven skiller mellom bolig og næring

Borettslagsleiligheter

1. Vanligvis kun én bolig per Andelseier
2. Svært begrensede unntak for juridiske personer
3. Borettslagsloven

Kjøp av leilighet nummer tre gjennom nærstående

Ola eide allerede to leiligheter i et populært sameie i Oslo og ønsket å kjøpe en tredje enhet i samme bygg som en investering for en av sine foreldre.

Han trodde det ville fungere å registrere den tredje leiligheten på ektefellen, ettersom de har delvis separat økonomi og egne formuesforhold.

Etter å ha sjekket med juridisk rådgiver, innså han at eierseksjonslovens definisjon av nærstående omfatter ektefeller, slik at de regnes som én og samme enhet.

Ola skrinla kjøpet i det samme sameiet og rettet heller investeringen mot et helt annet sameie i en annen bydel hvor han stod fritt til å kjøpe.

Denne informasjonen er ment som generell veiledning og erstatter ikke juridisk rådgivning. Lover og regler kan tolkes uilkt avhengig av konkrete situasjoner, og det anbefales å konsultere en advokat med spesialisering i husleie- og eiendomsrett ved konkrete tvister eller komplekse transaksjoner.