Når skal en ettårsbefaring gjennomføres?

Når skal en ettårsbefaring gjennomføres: Frister og regler

Riktig timing ved når skal en ettårsbefaring gjennomføres er avgjørende for å avdekke skjulte feil i boligen din. Å følge med på disse fristene beskytter rettighetene dine og forebygger unødvendige tap av reklamasjonsrettigheter på oppdagede mangler underveis.

Når skal en ettårsbefaring gjennomføres?

Ettårsbefaringen skal gjennomføres omtrent tolv måneder etter overtakelse av den nye boligen.^[1] Denne tidsrammen kan variere med noen uker basert på praktiske avtaler, men hovedregelen er fast. Formålet er å dokumentere feil som først blir synlige etter at bygget har vært i bruk gjennom fire årstider.

Mange nybakte boligeiere tror at ettårsbefaringen er den eneste eller viktigste fristen de må forholde seg til det første året. Det stemmer ikke. Lovverket beskytter deg godt, men stiller samtidig strenge krav til din egen aktivitet.

Tidsfrister og regler etter Bustadoppføringslova

Når du kjøper en bolig som er under oppføring, reguleres rettighetene dine av Bustadoppføringslova. Lovens paragraf 16 gir både kjøper og entreprenør en lovfestet rett til å kreve en felles gjennomgang av eiendommen når det har gått ett år. Men tidsfristen for selve befaringen må aldri forveksles med den løpende reklamasjonsfristen.

Oppdager du en feil, må du melde fra innen rimelig tid, som i praksis betyr innen to måneder. Hvis du oppdager en alvorlig vannlekkasje i måned tre, kan du ikke vente til måned tolv med å si ifra. Da risikerer du å miste retten til utbedring fordi du drøyde for lenge. Den absolutte reklamasjon ett år etter overtakelse er viktig å ha kontroll på, selv om fristen for skjulte mangler er fem år fra overtakselsedatoen.

Det er en utbredt misforståelse at man må spare på alle feil til denne merkedagen. Det kan koste deg dyrt. Send en skriftlig reklamasjon med en gang et avvik oppdages.

Hvem innkaller og har ansvaret for ettårsbefaring?

I de aller fleste tilfeller er det hvem innkaller til ettårsbefaring som bestemmer fremdriften, da entreprenøren eller utbyggeren ofte tar initiativet når ettårsdagen nærmer seg. De har en egeninteresse i å få lukket prosjektet og frigjort garantier. Men ansvaret ligger ikke utelukkende på deres skuldre.

Dersom kalenderen viser at det har gått elleve måneder og du ikke har hørt et ord fra utbyggeren, må du reagere selv. Send en skriftlig forespørsel og krev at befaringen fastsettes. Glemmer du dette, løper dagene fra deg. Selskapet har plikt til å møte opp, men du må selv passe på at dine egne krav blir protokollert.

Husk at alt som godtas eller overses under denne gjennomgangen, blir merkbart vanskeligere å klage på i ettertid. Sørg for at motparten signerer protokollen før de forlater boligen din.

Hva bør du se etter under befaringen?

Det første året i et nybygg er spesielt. Materialene tørker, og hele konstruksjonen vil normalt bevege seg noe. Dette kalles setningsskader eller svinn, og gir ofte utslag som mindre sprekker i gipsplater eller hjørner. Slike kosmetiske sprekker må du som regel regne med, med mindre de er unormalt store.

Du bør rette søkelyset mot de spesifikke regler for ettårsbefaring nybygg når du undersøker de tekniske og funksjonelle egenskapene ved boligen. Sjekk at ventilasjonsanlegget fungerer som det skal, og at det ikke har oppstått fuktskader bak baderomsinnredningen. Gå over vinduer og dører for å se om de har slått seg og har blitt vanskelige å lukke skikkelig. Undersøk om parketten har kuvet seg på grunn av fuktendringer.

Ta gjerne med en lommelykt og lys langs veggene. Slik avdekker du ujevnheter i malerarbeid eller dårlig utførte fliseskjøter som du kanskje ikke legger merke til i vanlig dagslys.

Hva er en mangel kontra normal slitasje?

Konstruksjonsfeil og mangler

Feil som skyldes dårlig utført håndverk eller uegnede materialer

Vannlekkasjer, svikt i varmekabler, dører som ikke kan lukkes, eller store sprekker over tre millimeter

Plikt til utbedring uten kostnad for boligkjøperen

Normale setninger og slitasje

Naturlige prosesser når treverk tørker og bygget setter seg på grunnen

Små hårrørssprekker i gipsskjøter, hakk i parkett etter mistede gjenstander, eller falming fra sollys

Normalt ikke ansvarlig, med mindre avvikene overskrider gjeldende bransjestandarder

Thomas sin erfaring: Da drømmeboligen sprakk i hjørnene

Thomas flyttet inn i en flunkende ny tomannsbolig på Lillestrøm og gledet seg over feilfrie flater. Etter seks måneder oppdaget han flere tynne sprekker i gipshjørnene i stuen og på hovedsoverommet. Han ble umiddelbart urolig for at grunnmuren holdt på å svikte.

Første innskytelse var å kreve at maleren kom tilbake med en gang for å sparkle på nytt. Han sendte en krass e-post til utbyggeren, men fikk beskjed om å avvente situasjonen ettersom huset fortsatt var i en tørkeperiode.

Thomas slo seg ikke til ro med dette og vurderte å leie inn en ekstern takstmann for å starte en sak. Etter å ha snakket med en nabo som hadde bygget hus før, innså han imidlertid at treverk i nybygg krymper naturlig de første fire årstidene, og at det lønner seg å vente slik at alle setninger får gå seg til.

Da ettårsbefaringen kom, ble sprekkene protokollert på vanlig måte. Siden han hadde ventet til tørkeprosessen var ferdig, kunne utbyggeren utbedre alle sprekkene permanent i én og samme operasjon, og resultatet ble helt strøkent uten nye sprekker i ettertid.