Hvor mye er omkostninger ved boligkjøp?

[Omkostninger ved boligkjøp]: Selveier vs borettslag

Å kjøpe bolig krever mer enn bare egenkapital til selve kjøpesummen. Ekstra gebyrer og offentlige avgifter må dekkes med rene kontanter som ikke bakes inn i lånet. Planlegg økonomien grundig for å unngå ubehagelige overraskelser etter overtakelsen.

Hva er egentlig omkosten ved å kjøpe bolig?

omkostninger ved boligkjøp er alle tilleggskostnader og statlige gebyrer som påløper på toppen av den faktiske salgssummen når du overtar en ny eiendom. Disse ekstrakostnadene består hovedsakelig av dokumentavgift, tinglysingsgebyr for skjøte og pantedokumenter, samt eventuelle eierskiftegebyrer til boligbyggelaget.

Da jeg kjøpte min første selveierleilighet, trodde jeg at sparekontoen var mer enn klar nok så lenge jeg hadde fylt opp kravet til egenkapital. Men der tok jeg feil. Regningen fra Kartverket kom som et lite sjokk et par uker etter overtakelse. Det er fort gjort å glemme at staten skal ha sin del av kaken, og denne summen må dekkes med rene kontanter som ikke kan bakes inn i det ordinære boliglånet. Skal du kjøpe bolig til fire millioner kroner, må du regne med å punge ut over 100.000 kroner bare i statlige overføringer. ^[1]

Dokumentavgift og tinglysingsgebyr: Hvor mye koster det?

Størrelsen på omkostningene avhenger nesten utelukkende av hvilken boligtype du kjøper, ettersom selveierboliger utløser en betydelig dokumentavgift mens borettslagsleiligheter slipper unna denne posten. For en standard selveierbolig krever staten dokumentavgift bolig på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet. ^[2]

I tillegg til selve prosentsatsen krever Kartverket et fast tinglysingsgebyr på 545 kroner for å registrere skjøtet som overfører eierskapet. Etablerer du et boliglån med sikkerhet i eiendommen, koster det ytterligere 545 kroner for hvert pantedokument banken må tinglyse i grunnboken.^[4] Kjøper du derimot en andelsbolig i et borettslag, betaler du null kroner i dokumentavgift, og det faste gebyret for eierskifte og tinglysing lander som regel på bare noen få tusenlapper totalt.

Men det finnes unntak. Kjøper du en helt nybygd selveierbolig som ikke har vært tatt i bruk, beregnes dokumentavgiften kun av tomteverdien og ikke av verdien på hele bygget. Dette betyr at omkostningene for et nybygg kan bli drastisk lavere, ofte bare en brøkdel av hva du må betale for en tilsvarende bruktbolig. Overføring av eiendom mellom ektefeller er også fullstendig fritatt for denne avgiften.

Hvordan påvirker gebyrene kravet til egenkapital?

Bankene krever vanligvis at du stiller med minst 15 prosent av kjøpesummen i egenkapital, men kostnader utenom kjøpesum må dekkes i tillegg til dette minstekravet. Finanstilsynets utlånsforskrift setter strenge rammer for bankenes utlånspraksis, og du kan ikke låne mer enn 85 prosent av boligens verdi.^[6] Mange opplever at drømmeboligen glipper fordi de glemmer å trekke fra gebyrene fra den totale egenkapitalen de har stående på konto.

Husk dette viktige poenget - du må enten ha ekstra oppsparte midler til å betale omkostningene direkte, eller så må du ha så god egenkapital at banken kan bake utgiften inn i lånerammen uten at belåningsgraden overstiger de tillatte grensene. Hvis du har akkurat nok penger til å dekke det formelle kravet på 15 prosent, vil manglende kontanter til avgiftene føre til at banken må avslå lånesøknaden eller redusere ditt maksimale finansieringsbevis. Det er en utrolig kjip situasjon å stå i under en opphetet budrunde.

Sammenligning av omkostninger basert på boligtype

Selveierbolig (Brukt enebolig eller leilighet)

1. Rundt 101.090 kroner ved en kjøpesum på 4 millioner kroner ^[7]
2. Fast gebyr til Kartverket på 545 kroner
3. Fast gebyr på 545 kroner per pantedokument
4. Full avgift på 2,5 prosent av hele kjøpesummen

Borettslagsbolig (Andelsleilighet)

1. Rundt 5.000 til 7.000 kroner inkludert eierskiftegebyr
2. Fast gebyr for registrering av andel på 545 kroner
3. Fast gebyr på 545 kroner per pantedokument
4. Fritatt - du betaler 0 kroner i dokumentavgift til staten

Nybygd selveierbolig (Første gangs overføring)

1. Varierer med tomteverdi, men ofte mellom 10.000 og 25.000 kroner
2. Fast gebyr til Kartverket på 545 kroner
3. Fast gebyr på 545 kroner per pantedokument
4. Redusert avgift - beregnes kun av den tomteverdien som hører til boligen

Praktisk avklaring av kapitalbehovet: Thomas sitt møte med gebyrene

Thomas, en 29 år gammel ingeniør fra Oslo, fant en perfekt selveierleilighet til en prisantydning på 4.000.000 kroner og hadde akkurat klart å spare opp 600.000 kroner på en høyrentekonto.

Første forsøk var å legge inn bud basert på at han hadde nøyaktig 15 prosent egenkapital stående klar. Men rådgiveren i banken tok kontakt og forklarte at regnestykket hans ikke holdt vann.

Han innså med ett at han manglet over 101.000 kroner i rene kontanter til å dekke dokumentavgiften og tinglysingen til Kartverket. Thomas måtte raskt justere kursen og be foreldrene om et kortsiktig privatlån.

Etter 2 uker med papirarbeid fikk han ordnet finansieringen. Saken lærte ham at det faktiske kapitalbehovet alltid må inkludere omkostningene før man går inn i en budrunde.